Как купить офис или магазин и не потерять деньги
Чтобы начать свое дело, нужно купить офис в Москве или приобрести помещение под магазин. При его выборе нельзя руководствоваться только ценой. Необходимо обратить внимание на местоположение объекта, его юридические и технические особенности, изучить “подводные камни” и скрытые риски. Грамотный подбор коммерческой недвижимости поможет повысить прибыльность бизнеса, упростит его старт.
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости
В первую очередь нужно изучить рынок недвижимости и понять, сколько стоят коммерческие объекты в Москве. Он демонстрирует стабильный рост. Количество средств, вложенных в покупку готовых объектов для бизнеса, увеличилось до 353 млрд. руб. За 2023 год объем сделок только по покупке и аренде офисов составил 1,9 млн. кв. м. Это рекордный показатель за последние 10 лет.
Тенденция к переводу сотрудников на удаленку не повлияла на спрос на офисные помещения. Компании все так же нуждаются в них. На рынке наблюдается дефицит качественных готовых предложений. Девелоперы планируют решить проблему с помощью реализации амбициозных проектов. В 2024 году планируют построить 753 тыс. кв. м. офисных зданий. Объекты преимущественно будут располагаться в:
- ЗАО;
- ЦАО;
- ЮЗАО.
Вслед за спросом растет арендная ставка. Для офисов класса А она составляет 11,3%, а для помещений класса В – 6%. Это побуждает задуматься о покупке своей площади под коммерческую деятельность. Решение актуально для тех, чей бизнес уже устоялся.
С торговыми площадями ситуация сложная. Сегодня многие предпочитают совершать покупки в интернете, что уменьшает интерес к торговым центрам. Однако это не значит, что не стоит приобретать помещение в ТЦ под магазин. Такие места имеют большую проходимость, поэтому востребованы.
Как подобрать объект: юридическая и техническая сторона вопроса
Если предстоит приобретение недвижимости, необходимо проверить ее. Важно узнать все характеристики объекта, оценить юридические риски. Процедура должна включать:
- Проверку прав собственности на недвижимость, выставленную на продажу. Сейчас владельцы предоставляют выписку из ЕГРН. Также можно запросить ДКП или инвестдоговор с пометкой Росреестра.
- Проверку документов. Предстоит изучить договоры с коммунальными сетями. Так вы узнаете, какие коммуникации подключены, удостоверитесь в отсутствии задолженности.
- Изучение назначения земли. Оно должно позволять возводить коммерческую недвижимость и использовать в тех целях, которые интересуют покупателя. Для этого потребуется получение выписки из ЕГРН на здание.
- Анализ законности получения объекта продавцом. Важно удостовериться, что нет бывших собственников, которые могут предъявить претензии и оспорить сделку. Такие ситуации часто происходят с квартирами.
Лучше приобретать недвижимость на этапе возведения, инвестировав в строительство. Так не придется переживать за чистоту сделки. Однако правило неактуально, если вам нужен офис в новых районах, где редко ведется строительство новых зданий.
Обратите внимание на местоположение недвижимости. Она должна находиться в проходимом месте, которое посещают представители именно целевой аудитории. Многое зависит от сферы деятельности. Если она не предполагает прямого контакта с покупателем, можно сэкономить и выбрать помещение в отдалении от центра. Главное, чтобы до него было удобно добираться.
Подводные камни и скрытые риски
Проверяйте недвижимость перед покупкой. Не бойтесь запрашивать и изучать планы здания, общаться с застройщиком. Так вы снизите возможные риски. В первую очередь смотрите на планировку помещения и делайте выбор в пользу офиса нужной конфигурации. Ее не всегда указывают в объявлении. Лучше выбрать стандартный прямоугольный объект. Он будет более выигрышным, чем “система лабиринтов”.
Обращайте внимание на соседей. Например, если рядом находится производственная сеть, другие помещения, с большей вероятностью, купят похожие компании. В результате придется делить ограниченную целевую аудиторию.
Важно внимательно изучать договор с собственником, обратить внимание на стоимость сделки, перечень лиц, владеющих недвижимостью, другие особенности. Лучше пригласить юриста, не бояться требовать дополнительные документы, отправляя запрос владельцу. Следите, чтобы вся документация была оформлена должным образом. Тщательный анализ соглашения снизит возможные риски и позволит получить хороший объект.